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房价为何上涨容易?想要下跌却很难?

2019-10-09 15:21 | 来源:未知

房价为何上涨容易?想要下跌却很难?

房价为何上涨容易?想要下跌却很难?

 

最近,有网友提问,房价为何上涨如此轻松,想要让它下跌却很艰难?对此,我们认为,国内商品房从1998年完全市场化之后,房价是一路飙升,除了2005年、2008年、2011年、2014年都有过小幅调整,但随后房价都还是积极向上。总体来看,的确是易涨难跌。

中国这十多年来,房价上涨容易,下跌难,主要有以下几个原因:第一,中国经济增长比较依赖于房地产。很多次房地产调控马上就要取得效果了,但由于各地经济下行严重,就不得给房地产调控松绑,随后房价又报复性反弹。在这种情况下,房地产调控几乎成为了“空调”。就这样反反复复,导致了很多人觉得房价上涨容易,下跌却很难的假象。

第二,我国的货币政策长期处于宽松状态,而且利率又处于历史低位,房价上涨容易,下跌难也并不奇怪。先看一下数据,2008年中国M2只有40万亿人民币,到了2018年底M2规模达到185万亿人民币,中国的M2是GDP的2倍。这些年来,银行信贷资金有近40%流向房地产市场,房价当然是上涨容易,下跌难了。

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第三,中国近年来逐步放开了户籍制度,推进了城镇化进程,目前国内城镇化率达到58%,离开发达国家的80%还有很大距离,而大量农村人口进城,对当地房地产产生强大的购房需求。同时,三四线城市棚改货币化安置,使得大量拆迁户拿着资金到附近购房,三四线城市房地产盘子就这么大,房价要是不涨才怪呢。

第四,房价上涨,社会各界一片莺歌燕舞,沉浸在喜悦之中。而一旦房价要下跌,大家都在努力使房价不要下跌。于是,银行下调房贷利率,地方政府收紧土地投放数量、开发商和炒房者悟盘惜售,各方都要迟滞房价下跌进程,在这种情况下,房价也只能是易涨跌难,能够维持在一个狭窄区域内波动就算不错了。

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第五,房价上涨与经济持续中高速增长密切相关。我国经济在过去近二十年里,长期处于较快的增长速度,人们对未来收入充满美好预期,投机炒房氛围浓郁。而如果经济结束快速增长,呈现下行情况,或者要经济结构调整,房地产泡沫就会破裂。所以,房价上涨容易,下行难只是在经济的繁荣期,并不包括调整期。

实际上,国内房价也并非很难下跌,前些年是温州和鄂尔多斯房价泡沫破裂,而近二年,也有环京房地产市场房价从4万/平方米,跌到2。2-2。6万/平方米,房价也跌去了30%。另外,厦门房价从最高的6万元/平方米,跌到4万多/平方米,也跌去了30%以上。所以,房价并不是不会大跌,只是各种因素迟滞了其下跌的进程,未来国内部分三四线房价也会出现房价大跌的情况。

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房价上涨容易,下跌难,主要是在房地产上涨的周期内看,近二十年来,国内经济飞速发展,人们收入预期趋向乐观。再加上城镇化和棚改的推动,各种购房需求得到了淋漓尽致释放。但过去并不代表未来,鉴于国内房价涨幅远远超过了经济涨幅,存在着较大的泡沫,这个泡沫迟早要破裂,以及房价回归合理,也只是时间问题。若是等到了房地产调整周期,你就会发现房价下跌容易,上涨难了。

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